《随州市物业服务企业进驻及退出住宅小区管理指导意见》解读

截止到2021年5月，全市共有213个物业服务企业，承接了321个住宅物业项目。这些项目中，80%以上是通过开发建设单位招标引进的前期物业，为随州物业行业从无到有，由弱到强，稳步发展做出了积极贡献。随着物业行业政策法规的不断完善，业主维权观念逐步增强，小区业主大会先后成立并选举产生业主委员会。业主、业委会与前期物业企业的矛盾也随之凸显出来，解聘前期物业、选聘新物业的呼声越来越高。目前，中心城区部分小区业委会与前期物业企业矛盾日渐激化，形成原物业退不出、新物业进不来的尴尬境地，小区管理质量急剧下降，业主怨声载道。因此，亟需制定一个文件来指导、规范物业服务企业进驻及退出住宅小区管理活动，维护当事人合法权益，保障物业服务活动依法有序进行。

二、起草的依据

根据《民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，以及住房和城乡建设部等十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》和湖北省住房和城乡建设厅等十七部门《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》要求，并参照武汉市、长沙市物业服务企业进驻及退出项目管理暂行办法等有关文件，结合我市实际，制定本指导意见。

三、主要内容

(一)  明确了文件制定的依据、范围、原则，以及市县两级住建部门、各街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会职责，对物业企业、建设单位、协会提出要求。(第1--6条)

(二)明确了业主大会解聘、续聘、选聘物业服务企业或决定自主管理物业的程序和表决方式，并接受街道(乡镇人民政府)的监督。提出了慎用辞退权。(第7条)

(三)明确了物业服务企业应退出住宅小区的五种情形。且规定不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段性工作未完成为由拒绝退出。(第8条)

(四)明确了前期物业服务期间，开发建设单位或前期物业服务企业提前解约的程序和要求。(第9条)

(五)明确了业主、业主大会或物业服务企业决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的程序和要求。首次业主大会成立时，必须就是否续聘和解聘前期物业服务企业进行表决。(第10-11条)

(六)重点明确了新老物业服务企业交接程序，以及原物业服务企业应移交的具体事项。(第12-13条)

(七)明确了业主委员会擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，不依法履行职责的，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的违法违规行为处理规定。(第14-16条)

(八)明确了原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的处理规定，以及对新物业服务企业违法违规进驻物业项目行为的处理。(第17-20条 )

四、征求意见情况

2021年5月至8月，我局书面征求各县市区住建局、城区各街道办事处、市物业协会及部分小区业主委员会、开发企业、物业企业意见，共收集意见21条，采纳3条。期间，分管副局长多次召开法律顾问参加的专题会议研讨，以及物业企业座谈会，听取各方意见和建议进一步修改完善。6月22日--7月22日，在市政府网站公开征求公众意见。7月28日，神农律师事务所出具了审查意见。