李宇嘉：“金九银十”褪色背后的地产趋势和转型路径

作为楼市传统旺季的“金九银十”，今年的成色不足铁板钉钉，但降温之快超出预期。克而瑞统计，9月28个一二线城市新房成交量同比下跌41%；打折促销成为近期楼市主题，恒大全国楼盘折扣营销，商办低六折；万科厦门项目启动实质性降价销售；各地新盘去化普遍降至60%，西安某楼盘零成交。更代表走势的二手住房市场，9月出现“量价齐跌”的迹象。上海二手住房成交连续3个月下跌，二手住房价格指数连跌9个月，深圳报价下跌的二手房源占55%。

同时，对未来市场走势，开发商近期突现悲观。包括碧桂园、恒大、融创、华夏幸福和泰禾等在内的龙头房企，纷纷表示要收缩战线，或者退出四线城市，或裁撤部分事业部、区域公司，或者叫停拿地和开工。近期，在万科秋季例会上，作为主题的“活下去”刷爆会场。一众龙头开发商情绪低落，导致土地市场现“流拍潮”。2018年1~8月，全国300城共推地18468宗，流拍890宗，创历史新高；底价摘牌也成常态，热点城市多宗地因无人报价而收回。

让人疑惑的是，相比此前三轮回调期，即2008~2009年、2012年和2014~2015年上半年，当前开发商面临的市场形势好得多。首先，尽管商品房交易增速下滑，但销售面积和金额依然保持正增长，今年1~8月销售额同比增长高达14.5%。而此前三轮回调期，均出现了销售负增长；其次，2018年前三季度，TOP20房企销售额同比增速高达35%，千亿房企有18家；最后，今年上半年上市房企迎来史上好半年报，135家开发商营收和净利润分别增长24%和38%，其中1/3家的利润翻番。

同时，近期国家出台了一系列政策，鼓励基建投资“补短板”，激发居民消费潜力，房贷利息税前扣除明年起实施；尽管棚改降速，但并未叫停，只是货币化渐渐退出。1~8月，全国棚改已开工465万套，完成投资11900多亿元，完成年度目标任务的80%。此外，固定资产投资和消费增速创新低的情况下，加上贸易战愈演愈烈，国家对内需无比重视。无论是新型城镇化，鼓励农民进城，还是基于满足美好生活诉求，在衣食住行方面的改善等，都将是扶持政策的着力点。

由上，我们就需要甄别，近期楼市回调是短周期的，还是趋势性的？房企看淡后市，是真看空，还是策略为之，意在为低价“捡漏”铺垫？笔者认为，自2016年9月底开启新一轮调控以来，特别是去年7月开启“去杠杆”以来，楼市传统的“金九银十”开始褪色。今年7月31日，中央政治局会议明确“遏制房价上涨”，8月11日住建部沈阳会议落实政治局会议指示，再启“约谈问责”，意味着调控继续加码，房价管控进一步严格，楼市下行期到来，9~10月楼市回落在情理之中。

开发商之所以悲观，一是目前开发商已达成共识，政策不再支持楼市了。过去，但凡房价普涨、市场升温，调控如影随形，但大家普遍认为，后续政策一定会松绑。也就是，调控政策和市场运行是“周期性”或“钟摆”式的。但现在，除非经济断崖式下滑，否则调控将一以贯之，即持续紧缩；二是市场化进入纠偏阶段。当前，无论是资金脱实向虚、系统性风险预期抬升，抑或因中兴事件而暴露出来的科技实力短板，甚至内需不振和近期热议的所谓“消费降级”，在很多人看来，都是地产惹的祸。

无疑，楼市成为“众矢之的”，政策开始全面纠偏过去20年住房过度市场化。比如，土地不再单纯“招拍挂”，限价、配建、自持常态化；政策更强调回归居住属性、住房保障、租赁培育、产城融合和公共服务跟上等，严厉打击炒地、炒房；楼市交易摩擦越来越大、房价不允许上涨，以让利于民，楼市进入低位缩量的“鸟笼行情”。同时，尽管近年来各大开发商纷纷探索转型，但无论是向房地产上下游转型，还是干脆跳出地产，都未探索到明确的、匹敌地产的盈利模式。龙头开发商树大招风、船大难掉头，面对的市场和政策压力，以及舆论压力会更大。

笔者认为，楼市回调是缓慢的，“高位平衡”乃大趋势。因为，与10年前相比，土地购置、新开工、销售面积和金额等体现出的楼市体量，已上了几个台阶。无论对投资、对金融稳定，还是对地方财政，抑或对民生和舆论等，其影响不可同日而语。特别是，当前经济全局开始从“稳中向好”转向“稳中有变”，对楼市稳定的诉求强烈。因此，7月31日政治局会议提出“六稳”，其中就包括稳预期、稳投资；8月11日住建部会议提出“3稳”，即稳预期、稳房价、稳地价。

近期数据显示，房地产前端的开发投资和后端的销售，下行通道都将开启。1~8月份，全国商品房销售面积同比仅增长4%，9月份24个热点城市新房销售环比8月下跌10%，新盘从过去的“摇号售房”迅速逆转至打折促销，9月26个热点城市新盘去化率下行至73%，预计今年前三季度新房销售增长在2%左右，甚至是零增长。另外，由于高基数效应，加上各地土地流拍不断，纯粹的“招拍挂”供地减少，地价开始下行，今年四季度开发投资和新开工也将承压。

除了房地产以外，近期数据显示，宏观经济局面“稳中有变”。一是固定资产投资、社会消费品零售总额等等，增速都创历史新低或十几年新低；二是中国旅游研究院测算，国庆前4天全国游客人次同比增长8.8%，旅游收入同比增长8.12%，相比去年同期18.9%、21%的增速均有明显下降，且均降至过去15年来的次低水平；三是9月制造业PMI降至50.8，财新PMI降至50，两者均为过去两年的次低值，意味着制造业景气出现明显下滑；四是国庆期间美债利率创新高，全球货币紧缩，港股和中概股均大幅下跌；最后，民营企业融资难、融资贵积弊难解。

基于此，央行7日宣布，下调存款准备金率1个百分点，除基于偿还中期借贷便利、对冲10月中下旬税期外，降准缓解经济金融困境的意图明显。显然，降准也利好楼市，特别是对冲近期需求端突然趋冷也有一定作用，当然流动性利好的是合理住房需求，而非投资炒作需求。此外，保障房（包括共有产权）、棚改、租赁和产城融合等都会被重视，这些都意在对冲楼市下滑。总之，未来政策会鼓励合理住房需求、基于实体经济的空间需求，这会让楼市也在高位平衡，体量回调是小幅度的。对于开发商而言，告别跑马圈地的转型，确实是阵痛，但能将人、产业、地产、城市融合起来，建有人住、买得起，实体运营且能支付得起的房子，就有未来。