价格越拍越高 土地市场热度还能持续多久？

（来源：21世纪经济报道）6月28日，武汉土地交易市场。编号分别为P(2019)071、P(2019)072、P(2019)073的三宗土地进入现场竞拍，这三宗地块均位于武汉市黄陂区。

　　当日，三宗地块均以竞争配建面积的方式展开。经过一番报价后，最终的成交价格分别为12.28亿元、10.85亿元和9.22亿元。

　　这三宗土地均为前一日进入“熔断”阶段的地块。由于触及最 高限价，当地政府部门不得不在次日以“竞配建”的方式进行最终出让。这也从侧面反映出武汉土地市场之火 爆。

　　这只是近期热点一二线城市土地交易“高烧不退”的一个缩影。今年3月以来，一二线城市土地交易旺盛，苏州、杭州、成都等地的地价接连创下新高。

　　高价地容易对市场情绪带来刺激。上半年苏州楼市一度暴涨，恐慌性需求集中释放，与当地接连出现区域性“地王”不无关系。此外，高价地还容易影响房企的情绪，使之对市场的判断出现扭曲。

　　在楼市调控持续深入的情况下，土地市场的火 爆是如何形成的？这一情况能否持续下去？

　　“地王”再现

　　土地市场的升温迹象，从今年3月就已开始，并延续至今。随着市场预期改善、房企拿地授权额度充足，土地交易不断升温，并从东部城市向中西部蔓延。由于热度较高，在沉寂许久后，“地王”重现市场。

　　4月16日，杭州一天内出让4宗宅地和3宗商业商务用地，揽金126.32亿元。其中，位于上城区的杭政储出(2019)12号望江地块以最 高限价52亿元+自持22%竞出。排除22%的自持比例面积后，上述地块可售部分的实际楼面价将超过50000元/平方米，超过绿城于2016年3月拿下的“凤起潮鸣”地块，刷新杭州“单价地王”纪录。

　　4月24日，在苏州出让的7宗地块中，出现了2个区域“地王”：吴中太湖新城“地王”，20909元/平方米；尹山湖“地王”，21933元/平方米。4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，楼面价达30287元/平方米，成为该区域的单价“地王”。

　　5月，首 次进入成都的禹州地产，曾以18400元/平方米摘得三圣乡地块，拿下成都“地王”。仅一个月后的6月27日，成都青羊宗地由四川金雁以18512元/平方米竞得，溢价48%；武侯宗地则由保利地产以17190元/平方米竞得，溢价69%。“地王”被接连刷新。

　　同样在6月末，北京、深圳等一线城市接连出现大体量土地交易，价格不菲。

　　土地市场升温，与房企资金状况改善密切相关。

　　去年末以来，国内融资闸门开启，房企通过多个渠道补充低成本资金，资金状况较为宽裕。同时，在度过年末的财务阶段节点后，房地产企业的拿地授权预算也相对充裕，有能力在土地市场补充库存。

　　实际上，在连续三年的市场销售“大年”过后，房地产企业的库存被大量消耗，拿地意愿较为强烈。在很多城市的土地竞拍中，出现十几家房企竞买一宗土地的“盛况”。6月26日，在浙江省绍兴市上虞区一宗宅地的出让中，不仅竞买者众多，竞价次数也达到137轮。

　　中原地产发布的数据显示，2019年以来，头部房企万科、融创的拿地支出均已超过500亿元，获取土地的权益规划建筑面积均超过8000万平方米。其中，仅6月20日一天，万科就斥资77亿元，在重庆、宁波拿下四宗土地。

　　上海易居(博客)房地产研究院的报告指出，房企投资区域乃至城市趋同，并由三四线城市向热点一二线城市集中，进一步加剧土拍竞争激烈程度。

　　浙商证券的数据显示，2019年以来，100个典型城市中，一线城市平均楼面价13705 元/平方米，同比上升14.4%；二线城市平均楼面价6412元/平方米，同比上升13.6%。

　　利润堪忧

　　尽管土地交易旺盛，但在大部分受访者看来，这轮市场热度恐怕并不能持续太久。其中，融资额度的下滑将是决定性的影响因素。

　　同策研究院数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额为367.99亿元，环比下降52.07%，创近一年新低。其中，公司债共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。

　　进入6月，虽然海外发债规模明显增加，但房企的总体融资规模并未有太大上升。

　　北京某房企人士向21世纪经济报道表示，融资政策收紧，是3月“小阳春”引发的楼市调控政策的延续。他表示，从4月开始，房企和购房者的资金端都有所收紧，全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单。5月底，监管部门还透露，将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

　　事实上，由于多地政策出台及时，楼市传统“小阳春”并未在4、5月份持续，6月开始市场则将进入传统淡季。分析人士认为，住宅交易市场的降温，有可能会逐渐影响到土地市场的表现。

　　另外，地价不断攀高，并对房企的利润带来挤压，这也在影响房企的拿地积极性。

　　5月中旬以来，包括招商蛇口、建业、金茂等在内的多家房企均发布了项目出让信息，皆因价格过高或项目盈利能力不足。

　　在6月26日举办的2019年中国上市房企百强峰会上，奥陆资本总裁蔡金强表示，由于土地价格偏高、销售终端实施价格限制，如果不能获取有效的土地，未来将对房企利润产生极大的压力。“在4月份以前拿的地在今年还能抢开工，还能推出来卖，造成一个正现金回流。”蔡金强表示。

　　在他看来，目前高价地蕴含的最 大风险是，利润率可能在两三年后雪崩，“看销售的同时，还要看利润率是不是守得住，像今年这种销售的利润率，估计很多只有五六个百分点，而且这些地还是前一两年拿的，如果今年拿的地，我估计没有什么利润。”