两个地产商的利益纷争，殃及3000户业主

丨中房报记者 唐军 武汉报道

没人预料到，百强房企和昌地产与恺德的这场令人眼花缭乱的合作无疾而终，和昌半路被踢出局，由此引发了一场武汉楼市的震荡。

6月21日清晨，武汉连夜的暴雨在持续下着，似乎不愿停歇，素有江城之称的武汉变成了一个水城。即使在这样的暴雨天气，“和昌光谷未来城”的业主们焦急的不是被水淹的道路，而是自己手中所购住房去向不明的品牌归属，他们不顾交通的不便，纷纷涉水赶往武汉东湖高新区政务中 心9号楼的信访局，在这里，即将举行一场关于“和昌光谷未来城”项目的操盘运营者——和昌地产去留的多方对话。

上午10点，中国房地产报记者前往现场时，武汉东湖高新区政务中 心的信访大厅已经被“和昌光谷未来城”的几百名业主挤得满满当当；信访大厅外，一群群年轻人举着伞，有的站着，有的蹲坐，他们的内心都在期盼着这场多方对话能有一个好的结局。

这一切，皆发端于一个突然的变故，和昌地产武汉公司作为“和昌光谷未来城”项目操盘团队的离开。

和昌突然被离开，殃及3000名业主

6月17日晚，中国房地产报记者接到周先生的报料：我们是武汉和昌光谷未来城一期业主，目前，购买的房子在建、还未交付。而购房前期直至最近，项目销售团队一直对外宣传这个项目是中国百强房企之一——和昌集团的楼盘，并称是和昌集团收购了武汉顺民房地产开发有限责任公司（以下简称“武汉顺民地产”）的土地开发建设的。“但是近日武汉顺民地产突然单方面宣布解除与和昌的合作关系，将项目的名称抠掉了‘和昌’两个字，改为‘光谷未来城’，不再使用和昌品牌。我们如梦方醒，才知道他们是委托建设，并不是前期所说的收购。”

让周先生疑惑不解的是，在购房合同上，包括“和昌光谷未来城”项目在武汉房管局备案的名字都是“光谷和昌城”。当初，合同上开发商写的是武汉顺民地产，由于项目是收购建设，业主们虽有疑虑，但并未多想，因为他们看到在“武汉和昌”官方微信公众号上，“和昌光谷未来城”项目的信息，赫然在列。

“我们是冲着和昌才买这个楼盘，当初要是知道他们只是委托代建关系，我们打死不会买。因为顺民是武汉名声不好的开发商，它的项目质量差，官司缠身，延期交房更是家常便饭。”周先生强调说：“和昌与武汉顺民地产的合作纠纷，无疑让我们3000户购房业主深受危害，现在根本无法预估项目是否能保证质量以及按时交付，甚至不排除今后有烂尾风险。最重要的是，顺民、和昌构成严重欺诈，为了卖房向我们隐瞒重大事项。”

就在周先生向记者投诉的当天，即6月17日下午，武汉顺民地产召集武汉部分的地产媒体，召开了“和昌光谷未来城”项目现状的发布会，并宣布决定，让“和昌光谷未来城”项目的操盘运营者和昌地产武汉公司撤离。

“和昌光谷未来城”的项目开发兼品牌负责人祁先生说，2016 年，光谷未来城项目由武汉顺民地产与和昌集团武汉公司签署委托代建与管理合同。现因双方战略选择方面的分歧，双方将不再合作。

周先生透露， 6 月 13 日，武汉顺民地产就已在“和昌光谷未来城”项目营销大厅宣告，终止与和昌地产武汉公司的合作，并让和昌地产武汉公司于 6 月 14 日全面退场。

“没有想到，我们躺着也中枪，这肯定会影响到我们今后的居住环境与品质”。周先生说：“对于和昌从项目出局，6月16日，我们特地去东湖高新区信访局，政府承诺将举办和昌、顺民、政府三方发布会。但武汉顺民地产次日就抢先单方发布信息，显得毫无诚信。”

6月18日，“和昌光谷未来城”的业主们再次前往东湖高新区信访局，希望政府与企业能给广大业主一个清晰的解释。在业主们的一致要求下，“和昌光谷未来城”项目的所有方恺德集团的几位负责人终于出面与业主们相见，这是一个迟到的相见。

出面与业主对话的祁先生，在业主们的一再追问下，坦露了实情：“和昌确实只是代建和品牌输出，而基于公司目前发展战略的考虑，和昌继续操盘的可能性很小。”

此前的6月16日，和昌武汉公司在其官网发布了一个“关于和昌光谷未来城项目与顺民合作事宜”的公告，内容为：“武汉顺民房地产开发有限责任公司所声称的与武汉恒耀和昌置业发展有限公司解除委托管理关系，属于顺民公司无合法理由单方面擅自解除协议，我公司对此行为不予接受；在没有合法的方式正式解除协议前，我公司将继续履行协议内容，但当前现状已经影响到我公司正常工作的开展，由此给客户带来的业务不便，可直接至售楼部联系解决。”

和昌到底扮演了什么角色？

和昌的这则公告，让广大业主觉得似乎还有点希望。

他们心中也有疑惑，从2016年至今的几年里，和昌在“和昌光谷未来城”项目做了哪些事情，扮演了什么角色？

和昌集团成立于2007年，集团下辖三大产业：和昌地产、和昌物业以及和昌资本。通过十余年的发展，完成了华北、华中、华东三大区域的战略布局。2011年和昌进入武汉，相比龙湖、雅居乐、富力等地产品牌，和昌进入武汉的时间较早，但是开发的项目仅 有位于汉阳的和昌都汇华府、和昌森林湖两个。和昌都汇华府早在2012年9月开盘，2015年基本清盘。和昌森林湖于2012年12月开盘，已经售罄。此后，和昌在武汉市场上鲜有动作，处于没有土地储备基本断粮的状态。

直到2018年年初，和昌武汉公司突然宣布，其在武汉的第三个项目——“和昌光谷未来城”正式亮相。中国房地产报记者查阅到去年的一条新闻信息：房掌柜据和昌内部人员透露，和昌打造的武汉第三个项目和昌光谷未来城是收购的武汉顺民地产的项目，该项目总体量有50万平方米。

但6月21日，中国房地产报记者在东湖高新区信访局进行实地暗访时，祁先生在与记者交流中透露，2016年，收购武汉顺民地产的并不是和昌集团，而是恺德集团。

中国房地产报记者发现，在恺德集团的官网上，对于公司的发展，做了以下描述：恺德集团成立于1998年，前身为武汉顺民房地产开发有限责任公司，主要从事房地产开发建设及其配套服务，具有国家二级房地产开发资质。集团成功打造“武汉顺民大厦““佳源花都”“顺民宜盛花园”“和昌光谷未来城“等精品住宅项目。目前在武汉拥有100万平方米的土地储备，2018年将继续“和昌光谷未来城”后期开发，近期将与万达集团一道开发经营“万达锦华酒店”项目。集团下辖武汉恺德置业有限公司、武汉顺民房地产开发有限责任公司、武汉铭泰盛德置业有限公司、武汉铭泰恒昌置业有限公司、武汉滦昌置业发展有限公司、武汉和铭泰置业有限公司等11家企业，涉及地产开发、施工、营销、物业管理、房产装饰等全部环节。

当中国房地产报记者向祁先生问及，2016年恺德集团如何收购武汉顺民地产，又与和昌签订了怎样的合作关系时，他却不愿透露双方合作的具体细节。

“2016年恺德收购和昌光谷未来城项目，同时引入和昌，但按照合作协议约定，和昌只是代建与品牌输出，而且一旦达不到预计目标，恺德有权解除。”祁先生认为，“和昌近日有些做法显得阴损，和昌曾向业主发布了对项目经营不利的信息，说和昌退出，让业主谨慎购房，并提示有风险。”

中国房地产报记者从在场的业主方面获知，有业主确实收到了和昌公司发布的信息：“尊敬的客户：由于顺民单方面解约，已经导致我司无法正常开展项目销售服务及后续项目开发工作。在和昌团队未能全面参与管理工作的前提下，关于光谷未来城项目C地块7#楼已无法确保仍按原相关承诺执行。为保障您的知悉权，特此通知。请您充分就上述情况进行风险评估，购房期间给您带来的不便敬请见谅！【武汉和昌】”

祁先生称，和昌还曾在恺德不知情的情况下，把公司投资的一个项目抵押了，为此造成该项目开发延迟。此外，和昌还帮助恺德引入一家投资基金，为恺德融资，融资成本为18%。

眼花缭乱的合作与并购

沿着祁先生透露的信息，中国房地产报记者开始了了解武汉顺民地产的前世今生，并对恺德的本次并购展开了调查。

工商信息资料显示，武汉顺民地产成立于2001年，公司法人李炳军，也是最初的公司大股东，公司股东还有禹绍峰、张俊芬等人。在2013年、2014年两个年度，公司的利润总额分别为1626万元和783万元，是盈利的。

到了2015年，武汉顺民地产的经营从数据上发生了变化，利润总额为-147元，净利润为亏损-191万元；负责总额132329万元，所有者权益合计26439万元，营业总收入7820元。

亏损与巨大的负债压得公司难以喘息，显然，武汉顺民地产不得不寻找新的发展路径。

中国房地产报记者通过天眼查获悉，目前，武汉顺民地产的控股股东是武汉滦昌置业发展有限公司（以下简称“武汉滦昌”），武汉滦昌的实际控股股东（10 0%）是武汉和铭泰置业有限公司（以下简称“和铭泰”），该公司还参股了上海滦昌投资管理中 心（有限合伙）。

武汉滦昌成立于2016年12月8日，和铭泰成立于2016年11月25日，两个公司注册日间距仅13日，其目的可见一斑。和铭泰除了控股武汉滦昌，还通过上海滦昌为武汉滦昌融资注入了新的资金。

中国房地产报记者进一步调查发现，上海滦昌的法人是参股股东北京旭昌投资基金管理有限公司（以下简称“旭昌投资基金”），公司负责人为宋乾生，2012年7月至2015年3月，其曾任职河南和昌置业发展有限公司融资资本部，而旭昌投资基金是和昌集团旗下旭昌资本的投资基金。

显然，武汉滦昌并购武汉顺民地产的资金，源于旭昌投资基金搭建的融资平台的输血，2017年1月20日，武汉滦昌向武汉顺民地产注入了4080万元，参股51%，成为了武汉顺民地产的大股东，武汉顺民地产的几个原股东李炳军、禹绍峰等人纷纷减持股份。2018年5月，武汉滦昌再次对武汉顺民地产注入资本金，将其股份比例提升至80%。2019年1月10日，武汉滦昌实现了对顺民地产的10 0%的控股，原法人李炳军则全身而退，不仅让出了法人席位，还与其他几个股东彻底让出了所有公司股份。

中国房地产报记者调查发现，2017年，武汉滦昌曾借助旭昌投资基金，向陆家嘴国际信托有限公司融资4080万元，这与武汉滦昌并购武汉顺民地产的第 一笔资本金4080万元吻合，印证了祁先生向中国房地产报记者透露的，和昌引入投资基金为武汉滦昌融资是事实，这也表明武汉滦昌并购武汉顺民地产，基本没有怎么用自己手中的钱，只是承担了融资成本。

恺德集团官网显示，武汉滦昌、和铭泰均是其旗下企业，可以判断，这两个企业是专为并购武汉顺民地产而设立。在和昌与恺德合作的过程中，不仅为恺德并购武汉顺民地产进行了融资，还为其并购的项目“和昌光谷未来城”做代建管理与品牌输出。也就是说，在并购“和昌光谷未来城”项目的过程中，和昌很可能从恺德身上做了两道业务，赚了两笔钱。

身背欺诈之嫌

自2016年底至今，随着“和昌光谷未来城”项目的不断推进，恺德依靠和昌逐步接近成功。

武汉光谷日益趋旺的人气与高科技产业的迅猛发展，提升了区域地产的投资价值，光谷东已成为武汉市场活力的开发热土，这也增添了大家对“和昌光谷未来城”项目的信心。

这时，恺德的合作心态也发生了变化。

业主陈先生特向中国房地产报记者提供了一份和昌武汉公司对“和昌光谷未来城”项目合作的中期评估分析表。

2018年7月31日，和昌武汉公司投资发展部在该份评估中称：合作方为了实现收益最 大化，或不再遵循前期合作的约定，目前已作出相应动作和布局。恺德首先采取了降成本，降低楼盘建设标准，还增加茶水费等收入渠道，同时降低和昌收益，并加强对代建费考核。恺德还开始搭建自己的团队，并持续补充各业务端口人员，增强独自操盘能力。

这也就是说，对于目前被踢出局，和昌的“和昌光谷未来城”项目运营团队是有预感的。

让和昌与恺德双方都没有预料到的是，合作的终止及和昌的提前退出，对“和昌光谷未来城”的3000名业主心理上产生的冲击竟是如此之大。

陈先生说：“虽然所买的房子的居住功能没有变化，但和昌地产的退出，就是住房品牌的突然丧失，其无形的品牌价值缺失，将会造成今后住房价值的大幅缩水。”

6月21日，在东湖高新区政务中 心信访局，很多业主们对此不满，高喊：顺民走人，和昌诈骗！

这让坐在信访局调解办公室内的恺德、和昌公司的负责人无比尴尬。

“这已经构成欺诈，当初他们对外宣传，是和昌集团的楼盘，合同上、政府备案都是光谷和昌城。”陈先生认为，任何商品都会有商标和品牌。和昌地产的退出，购买的房子就失去了商品品牌。

恺德公司为了安抚业主们，特别发布了一份联合声明，联合工程施工、采购、设计等合作单位，加强管理，以保证住房建设质量。

周先生告诉中国房地产报记者：“经过我们核实，该声明中的有些单位并未参与，我们业主特向东芝电梯（中国）有限公司问询，东芝公司上海总部在回复中确认：我司未对顺民地产提供的这份《联合声明》加盖过公章，同时我司将保留追究其法律责任的权利！”

这让业主们更加气愤，也无法忍受恺德的说法。

经过集体商议，在现场的几百名业主们决定集体退房，并就退房的相关程序与细节与恺德公司代表进行了交涉。

周先生说：“我们不想与他们纠缠了，退房一了百了。”

中国房地产报记者现场调查，在3000名业主中，绝大多数已经购房并办理好住房贷款，办理退房手续较难，恺德公司提出了非常苛刻的退房条件：把所有贷款连本带利支付完毕后，才能办理退房。

业主代表们为此与恺德进行了严正的交涉与谈判。从下午2点半开始，整整一下午的谈判始终持续着。

更多的业主则在信访局的调解室外等待着，中国房地产报记者与他们交流发现，这是一群非常年轻的业主，大多数人还显得较为稚气，他们有的刚大学毕业，有的是大学年轻教师，尽管觉得自己被坑被骗，他们的脸上却还洋溢着笑容。

一位女性业主自嘲地对记者说：“我买这房子，现在觉得蛮丢人，有朋友问我‘你不是买光谷未来城吗？听说出事了？’我就觉得很没脸面，我老公说，买房子的事情，不要对外说！”

她说话的同时，不好意思地马上用双手捂上脸，无奈地笑了笑。

一位高个男业主在旁边自责地说，留武汉干嘛？不留武汉，也不会这样被坑被骗。

傍晚7点，谈判仍无结果，当记者离开现场时，顿时觉得，如果这群颇有朝气的年轻人初入社会买房就“被坑”，并得不到帮助，那么光谷未来城有未来吗？武汉光谷的未来又在哪里？

晚上22点，身为业主们的主要谈判代表，周先生告诉记者，很多业主仍然坚守在东湖高新区信访局的现场，但谈判仍无结果。

谈及自己一整天谈判劳累后的沮丧心情，周先生说：“我无法帮助大家解决问题，真的想哭！”