银保监严查96家机构 房企以价换量先过“限价关”

      在中央政治局会议表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，下半年房地产市场或进一步收缩。

　　近日，多家媒体报道，银保监会办公厅已正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(以下简称《通知》)，决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市，对96家房地产信贷规模较大的机构开展房地产业务专项检查工作。

　　《通知》要求，本轮检查内容主要为房地产信贷业务管理情况、房地产业务风险管理情况，以及信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务情况等，并将严厉查处各种资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的行为。

　　实际上，从7月31日至8月2日，央行3天内两次“点名”房地产，直指房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，持续加强房地产市场资金管控。

　　易居(博客)(博客)研究院智库中 心研究总监严跃进表示，此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火 爆楼盘合作的四类银行，体现了从金融领域稳地产的导向，也是房住不炒政策的进一步体现，预计有利于规范贷款资金流动，稳定房地产金融市场，并且对房企和购房者形成约束，规范购地购房行为。

　　对于房地产企业而言，受到的影响将会更大。

　　8月9日，一位百强房企高管对时代周报记者坦言，受融资收紧影响，目前企业资金压力非常大。

　　多位专家也向时代周报记者表示，接下来，房企更多将会考虑销售回款和资金链问题，拿地将会更趋谨慎，下半年房地产开发投资增速将有所放缓。

　　房地产成交增速持续下行

　　房地产市场成交增速仍在下行中。根据国家统计局数据，今年上半年，我国商品房销售面积增速呈现了降幅收窄到扩大的趋势。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月，我国商品房销售面积增速分别为-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。

　　金融政策收紧或加剧降温趋势。根据克而瑞研究中 心提供的资料，7月底广州首套房首贷平均利率约为5.28%，其中汇丰银行已经从基准利率上调到上浮10%，华夏银行从上浮5%上调到上浮10%，民生银行则从上浮5%一下上调到20%；同期苏州首套房贷款平均利率为5.87%，其中中国银行从基准利率上调到上浮5%，工商银行从上浮5%上调到上浮10%。

　　杭州某中介人员严先生向时代周报记者表示，以四大行为主、市场80%的银行已经将首套房首贷利率从基准利率上浮5%上调到基准利率上浮8%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波则对时代周报记者表示，房贷本身对于房地产交易量的影响有限，且是从间接和侧面起作用，“但是会在一定程度上减缓购房者入市的脚步，拉长购房周期”。

　　7月延续成交降温的态势已经很明显。中指研究院数据显示，7月中指重点监测主要城市成交面积为1434.24万平方米，环比下降2.74%。其中一、二、三四线城市环比降幅分别为8.07%、1.41%、2.18%。

　　但时代周报记者注意到，房贷利率变动也存在城市和银行间的差异。

　　根据中原地产研究中 心提供数据，目前北京、深圳两地房地产按揭贷款利率无变动。

　　其中深圳中原地产研究中 心数据显示，目前深圳首套房利率和4月并无变动，各主流银行保持在基准利率上浮5%的幅度。

　　合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者指出，预计目前楼市已经企稳的城市将迎来明显降温，处于向上态势的楼市则会有小幅回落。

　　对于市场总体而言，交行金融研究中 心资 深研究员夏丹向时代周报记者表示，目前房地产市场成交仍处于增速下行阶段，政策收紧预计对后续成交会起到进一步降温的效果。

　　下半年房企持续承压

　　在这一轮房地产金融政策收紧中，房企将会“首当其冲”。

　　今年5月17日，银保监会对外发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(“23号文”)，全面封堵房地产通过信托的前端融资模式。

　　加上近期，房地产行业又迎来三轮信贷政策收紧。融资环境趋紧、销售放缓，叠加偿债高峰期到来，房企资金链持续承压。

　　据华泰证券研报统计，8—12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8—10月地产债单月到期金额较大。

　　夏丹表示，今年上半年，在房企融资的各项中，开发贷款长期受名单制和限额的管理波动较小，受“23号文”和发改委政策要求影响，房地产信托增速正在持续下降、外债也在持续减少。“总体来说，今年上半年房企融资的情况是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。”

　　在此情况下，房企如何破解困境？张波表示，在融资不放松的大背景下，减缓拿地速度和规模不失为一个短期应对措施。

　　此外，销售回款的重要程度也将提到越来越重要的位置，下半年“以价换量”的现象会在一些城市出现，尤其是已经明显降温的城市，房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。

　　然而，房企“降价求量”并非能够一厢情愿，首先还面临着各地“限价关”。张宏伟指出，降价在一定幅度上才会对增加企业回款起到明显作用，比如刚需盘需降价10%左右，高端盘则可能需要达到20%—30%。

　　但目前各个城市均有“稳房价”目标，部分城市还有“限价令”限制涨跌幅度，比如房企需要降价10%，但在限价条件下仅能达到3%或5%，效果也打了折扣。

　　除此之外，房企还须考虑已购房的老客户对降房价的反应。