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今天起，房贷利率巨变！事关广水买房人！

2020年03月02日 13:25     小编：胡椒粉     刘晓博说财经、 国民经略、中国工商银行     点击：4393

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昨日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、浦发银行、上海银行等多家银行发布了关于存量房贷利率个人贷款定价基准转换的公告：


将从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。客户可按照公告提示办理相关业务。


从多家银行的公告通知了解到，转换范围为2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。

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对此，不少买房人十分纠结：“具体要怎么转换？转换后房贷利率是升还是降？每个月房贷究竟是怎么变化的？”



1

@房奴，3月1日起
所有“老贷款”将切换至新基准利率！

在过去，房贷都是以基准利率+上浮（或下浮）的方式定价，但新政规定，现在将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。

我们首先要确定的就是，这件事跟自己有没有关系：你的房贷合同需要调整重签吗？

公告中称：3月1日起需要进行转换的是：以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”，或是“打折”计算的“老”房款。根据时间分为两种，分别是：

1、 2019年10月8日前签订的房贷，全部需要转换（已经还到最后一年的不需要）

2、 2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同，并且合同上约定，利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷

具体情况可以翻开自己的购房合同查看一下，如下面的这份合同，签订的就是“基准利率上浮XX%”的房贷，也就是“老”房贷。


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2

转换后的房贷利率如何计算？



中国目前个人房贷余额大约有28.5万亿元，其中大约28万亿都属于“存量房贷”，都需要重签合同，改变计算方式。

众所周知，之前大家的房贷利率也不是全部相同的，有人拿到了9折的优惠，有人却要上浮20%。那么，房贷利率转换之后，新的房贷到底是怎样的？


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从央行此前公告看，此次房贷利率切换规则是：



1、确定后在合同剩余期限内不再调整； 

2、加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值），在合同剩余期限内固定不变；

3、转换时点利率水平保持不变。

简单而言，转换后，重签之后的一年，你的贷款利率是不变的，所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。

举个例子：

1、9折房贷利率的转换所加基点=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是说，“加点”是“-39个基点”。


2、上浮20%房贷利率的转换所加基点=5.88%-4.80%=1.08%，也就是说，加点是“108个基点”。


需要注意的是，加点一旦确定，将会伴随整个还款周期。下面，我以基准利率（4.9%）上浮或折扣的不同比例进行了计算，大家可以参考。


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3


选固定利率，还是一年一变？

早前央行的公告，明确2020年3月1日开始，2020年8月31日前完成。

并且强调：定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。


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此次转换，央行提供了两个选择：



1、一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。


/lpfile/2020/03/02/20200302133007983002hpgmb.png2、固定利率。意味着，在未来20年或30年整个房贷周期，利率都会保持不变。

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这次重签合同有一个非常重要的事情，你要确定你的房贷利率重新定价的周期。那么，该如何选择？



从目前来来看，利率下降仍是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，而我国的利率相比于几年前也已经大幅下行。


微信图片_20200302133047.jpg

图片来自网络



在中国，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。这种背景下，固定利率显然与时代趋势背离。

就在27号，央行副行长刘国强表示，下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。


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所以，你会选择转换你的房贷利率么？



附LPR基础知识及存量个人贷款定价基准转换热点问题解答


LPR基础知识




存量个人贷款定价基准转换热点问题解答

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来源：刘晓博说财经、 国民经略、中国工商银


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