住建部等三部委为老旧小区改造立规矩

　　近日，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合发布建办城〔2021〕50号《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》 并公布《城镇老旧小区改造工作衡量标准》

　　此文于去年12月成文，于年初公布，表明2022年，城镇老旧小区改造仍然是重点工作之一，并提出了更高的要求。

　　根据住建部披露数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　城镇老旧小区改造的改造，是重大民生工程，也是发展工程。国务院办公厅还在2020年就全面推进城镇老旧小区改造工作，专门发了的指导意见，各地加快推进，帮助一大批老旧小区居民改善了居住条件和生活环境，解决了不少群众“急难愁盼”问题，但问题来了。国家三部委的联合发文中，点出不少地方在老旧小区改造中的问题具有普遍性：

　　改造重“面子”轻“里子”、政府干群众看、改造资金主要靠中央补助、施工组织粗放、改造实施单元偏小、社会力量进入困难、可持续机制建立难等问题，城镇老旧小区改造既是民生工程、也是发展工程的作用还没有充分激发。

　　国家三部委此次出台的衡量标准，要求既满足人民群众美好生活需要、惠民生扩内需，又推动城市更新和开发建设方式转型。在衡量标准的两个一级指标中，明确把牢的底线是“把民生工程做成群众满意工程”。群众改造意愿强烈的内容应改尽改包括：

　　1、对于在老旧管线等市政配套基础设施、小区内建筑物本体公共部位、北方采暖区建筑节能改造以及公共区域无障碍设施、适老化改造、适儿化改造等方面存在短板的小区，将相关设施短板纳入改造方案。

　　2．对于存在停车、加装电梯、充电、安防、照明、智能信包箱及快件箱等完善类短板的小区，有相关内容纳入改造方案。

　　3．对存在体育健身以及养老、托育等提升类设施短板的小区，将相关设施短板纳入改造方案，通过改造、新建、租赁、购买等方式在片区层面统筹补齐。

　　衡量标准还要求健全动员居民的参与机制，改造方案充分征求居民意见，以及居民对长效管理机制形成共识。应明确街道、社区在推动城镇老旧小区改造中的职责分工，并与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设相结合，加快健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等。居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划；改造方案应经法定比例以上居民书面(线上)表决同意后，方可开工改造。居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面(线上)确认的，方可开工改造。

　　衡量标准的另一个一级指标，就是聚焦难题攻坚，发挥城镇老旧小区改造的发展工程作用。这些难题破解了，“发展工程”的改革创新就会推进一大步。以下这些难题都可以去探索破解——鼓励结合城镇老旧小区改造成立小区党组织、业主委员会；搭建居民沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上手段，提高居民协商议事效率；鼓励下沉公共服务和社会管理资源，按照有关规定探索适宜改造项目的招投标、奖励等机制。

　　结合城市更新行动、完整居住社区建设等，积极推进相邻小区及周边地区联动改造、整个片区统筹改造，加强服务设施、公共空间共建共享，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区；鼓励各地结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建，促进居住社区品质提升。

　　鼓励以改造为抓手加快构建社区生活圈。在确定城镇老旧小区改造计划之前，应以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，以及待改造小区及周边地区可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地等存量资源，并区分轻重缓急，在改造中有针对性地配建居民最需要的养老、托育、助餐、停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，解决“一老一小”方面难题；

　　多渠道筹措城镇老旧小区改造资金，吸引社会力量出资参与；吸引培育城镇老旧小区改造规模化实施运营主体。鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，在不新增地方政府隐性债务的前提下，吸引培育各类专业机构等社会力量，全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理；

　　支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续；

　　鼓励金融机构为专业机构以市场化方式投资运营的加装电梯、建设停车设施项目，以及以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态项目提供信贷支持；

　　在不增加地方政府隐性债务的前提下，鼓励金融机构依法依规参与投资地方政府设立的城镇老旧小区改造等城市更新基金。

　　各地应当加快构建适应存量改造的配套政策制度。加快建立健全既有土地集约混合利用和存量房屋设施兼容转换的政策机制，为吸引社会力量参与、引入金融支持创造条件，促进城镇老旧小区改造可持续发展；

　　积极引导小区居民结合改造同步对户内管线等进行改造，引导有条件的居民实施房屋整体装修改造，带动家装建材消费。