楼市同日迎来两大利好信号 能否成为房地产的“定心丸”？

　1月20日，全国住房和城乡建设工作会议召开，与去年相比，本次工作会议有了更多新提法，如首次强调 “增信心、防风险、稳增长”，提出在房地产领域“建立部省市调控责任机制”、2022年继续保持政策连续稳定，但讲究协调性、精准性。

　　基于工作会议上释放的内容，业内人士预计，2022年楼市调控政策会有松绑。

　　同日，楼市亦迎来另一重实质性利好——LPR“双降”。

　　从央行公布的最新LPR报价结果来看，1年期LPR报3.70%，较上个月报价下调10个基点；5年期以上品种从4.65%下调5个基点至4.6%，此前连续20个月维持不变。

　　众所周知，5年期LPR与房贷息息相关，此次央行官宣5年期LPR下调，对楼市释放出重磅信号，对背负着按揭房贷的个人和家庭是重大利好，会直接降低利息支出。

　　据测算，本次5年期以上LPR下调，相当于100万元贷款、30年月供的情况下，每月可以少交30元，合计月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右，一年可节省720元。

　　受此影响，当日港股地产板块再迎大涨，截至收盘，融创中国涨15.22%，合景泰富、时代邻里、时代中国控股、佳兆业集团涨超13%；世茂集团、龙光集团涨超10%。

　　密集释放积极信号

　　此次LPR下调可以说有迹可循。去年12月以来，中央经济工作会议定调，明确“需求收缩、供给冲击、预期转弱”，而推动本轮LPR下调的直接原因，则在于17日以来央行每日执行的新操作。

　　1月17日，MLF、逆回购超预期降息10个基点，超出市场预期，被市场普遍解读为货币政策转向宽松的信号。

　　1月18日，央行开年首场发布会上，央行副行长刘国强表示，充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，避免信贷塌方，这场发布会上，“房地产”被提及20次，意味深长。

　　1月19日，央行发布公告，对LPR报价行和发布时间作出调整，调整后的报价时间提前至股市开盘前。对于这一调整，央行表示是为了加强预期管理，促进LPR发布时间与金融市场运行时间更好衔接。市场人士认为，此举体现了央行主动作为、靠前发力。

　　事实上，LPR的下调也将影响各行各业，惠及更多主体。正如刘国强日前表示，LPR是一个宏观变量，它的变动不针对具体的行业，对所有行业都有影响，是一个总量性的、普惠性的。

　　在业内人士看来，LPR利率下调将有助于推动企业融资成本稳中有降，减少实体经济融资成本，提振融资需求；同时，房地产市场下行压力也会有所缓解，将有效对冲当前经济发展面临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，稳定宏观经济大盘。

　　中银证券全球首席经济学家管涛表示，LPR利率如期下调，宣告全面降息的措施完全落地。这体现了央行认真贯彻落实中央经济工作会议对于稳增长政策靠前发力，跨周期与逆周期调控政策有机结合的要求。

　　“实际上从去年下半年，中央重提完善宏观政策跨周期设计和调节以来，市场对于央行降息就有所期待。降息政策正式兑现，回应了市场关切。”管涛称。

　　后续仍有宽松空间

　　此次LPR降息中，5年期LPR是时隔近2年来首度下调，1年期LPR则是继上个月下调5个基点后再度下调。

　　中泰证券首席分析师杨畅表示，此次LPR“双降”透露出三层政策意图：一是通过降低贷款利率，降低融资成本，从资金供给端刺激经济的意图较为明显；二是非对称式下降，体现出加大力度支持制造业投资和消费的政策意图；三是非对称式下降反映出对于房地产相关信贷的支持态度，又表明政策以稳为主和相机抉择。

　　此次降息传达稳定但不刺激的信号。“12月未降低5年期LPR，主要是考虑到担心给市场传达刺激、托底楼市的信号，”李宇嘉分析称，彼时10-11月楼市正在触底回升，但到了1月份，考虑到“三稳”、“三保”(保交楼、保民生、保稳定)，迫切需要降低贷款利率，降低按揭成本和月供，激励银行降低贷款利率，积极放贷，激励购房者入市。

　　各方普遍认为，LPR“双降”进一步展现了稳增长的决心。李宇嘉认为，此举对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款，确保房屋交付的信号意义重大。但1月份楼市继续疲弱的话，预计还将会继续降低LPR。在降息以及国家再次鼓励返乡置业、春节住房消费，各地纾困楼市等作用下，一季度楼市或开始触底。

　　招联金融首席研究员董希淼也表示，信心比黄金更重要。“此次1年期和5年期以上LPR双双下降后，新增的短期和中长期贷款利率都有望进一步下行。此外，重定价日在1月20日之后的存量贷款，利率也将随之调整，直接利好实体企业。”

　　中信证券联席首席经济学家明明也称，未来半年仍然存在降息窗口和必要性，但本次降息后，再一次降息则需要稳增长和宽信用效果显现的催化。预计后续还有1~2次降息的可能，时点可能在3月或6月。除此之外，降准、结构性货币政策工具也有望继续推出。

　　或将带动一二线率先回暖

　　随着LPR利率的下降，市场宽松预期也进一步升温，市场普遍关注的点在于究竟将对寒冬中的房地产带来几多影响？

　　事实上，房地产层面信贷“松动”已有征兆，据CRIC(微博)调研的10多个热点城市信贷情况显示，多数城市房贷利率均有了不同程度的下调，较2021年末下调幅度在10-50BP不等，整体放款周期也由此前3-6个月压缩至1-3个月以内。

　　除了热点城市下调贷款利率，加速放款周期之外，2022年开年以来部分内陆弱二三线城市也开始逐步放宽公积金贷款政策“托市”：济南取消异地公积金贷款户籍限制，马鞍山、南平等提升了公积金贷款额度，北海二套申请公积金贷款降低首付比例至四成，四川自贡更是取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制，实行认贷不认房等。

　　叠加今日全国住房工作会议提出的新的工作思路及LPR下调带来的信贷宽松环境，为地产行业提供了“定心丸”，但克尔瑞研究中心认为，这并非是大水漫灌的强刺激政策，对于房企而言，不能只寄望于政府“救市”，更多还是应该借此契机，调整财务结构，实现自身发展的良性循环。

　　“此次全面降息降准、地方信贷松动的后续影响，还是有待市场检验，不过可以预见的是‘强者恒强、弱者积弱’的分化格局不会发生根本性扭转。”克尔瑞研究中心表示。

　　这体现在，对于人口基数和购买力相对坚挺的核心一、二线城市而言，信贷宽松更像是“锦上添花”，为合理自住需求的释放提供了空间，整体成交经历阶段性调整后还是有望企稳回升；但对于需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，信贷宽松实则是“治标不治本”，房价依旧面临一定的下行压力，库存高企、去化艰难等问题还是需要“以时间换空间”方能得到解决。