干货！房贷利率再下调！广水人，你的月供能减多少？

广水的买房人们，这两天大家都被“房贷利率降了”刷屏了吧？

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。

*图源中国人民银行官网

划重点：

1、刚需客户，首套自住房商业贷款，5月15日起利率最低仅4.4%；

2、二套住房商贷利率下限依旧按现行规定执行；

3、“因城施策”，各城市自主确定首套和二套住房商贷利率。

这个消息一出，已有房的、还没买房的，都表达了关注，买了的想知道自己的房贷会不会降、能降多少，还没买的想知道能少花多少钱。

01

存量房贷，不降！

看到这，估计那些已经买房而且已经办理完按揭贷款的人也会有疑问，现在既然房贷利率下降了，那自己已经办理的按揭贷款利息是否也会跟着减少呢？

在这可以肯定地告诉大家，不管银行当前的房贷利率政策是什么，不管房贷利率下降到什么水平，跟存量房贷都没有任何关系。

现在的LPR下降20个基点，只针对新办理的按揭贷款，也就是在央行公布这个消息之后办理的按揭贷款，如果银行愿意下调20个基点，那用户房贷利率就可以按照这个规定来执行。

但是对于已经办理完按揭贷款的用户来说，不管大家按揭贷款已经还了几年，大家都只能按照之前的利率定价方式来还款。

以前办理的按揭贷款有两种定价方式。

第一种按照固定利率计息。

从2021年开始，银行就开始批量将房贷定价模式转化为LPR，但在转换LPR之前，很多银行都发布了通告，让用户做出选择，当时如果用户选择固定利率这种模式，那利率就不会改变。

比如有人是在2019年办理的按揭贷款，当时房贷利率是5.39%，如果用户不愿意转化到LPR定价模式，那剩余的期限用户的贷款利率全部按照5.39%来计算，不管银行利率出现什么变化，也不管LPR出现什么变化，跟用户都没有任何关系。

第二种是按照LPR定价模式来。

从2021年开始，如果大家没有自动选择按固定利率模式来定价，那银行就会将存量客户自动转化为LPR定价模式。

转换为LPR定价模式之后，大家的房贷利率只跟两个因素有关。

第1个是差点。

银行在将存量房贷转化为LPR的时候，会按照转化日的实际利率减去2019年12月份的LPR(4.8%)得出一个差值，这个差值会一直保持不变，直到房贷还清为止。

比如某一个人是在2021年1月份统一转化为LPR定价模式，当时如果一个人的房贷利率是5.39%，对应的差值就是5.39-4.8=59个基点。

这59个基点的差值是不会变化的。

第2个是LPR。

在计算出差值之后，最终的房贷利率就是LPR加上差值或者减去差值，其中LPR是实行动态利率，每个月央行会发布一次。

但是真正跟大家房贷利率有关的是重新定价日的LPR水平，至于重新定价日是什么时候，要看大家跟银行进行的约定，不过从目前各大银行实际情况来看，很多银行都将1月份作为重新定价月。

比如一个人在2022年1月1日重新定价，他参考的是2021年12月份的LPR，当时LPR是4.65%，加59个基点之后，真实的房贷利率是5.24%，这个利率在整个2022年之内都是不会改变的，哪怕目前LPR下降到4.6%，或者央行宣布下调20个基点了，但利率下跌都跟大家没有任何关系。

所以大家不要想着央行下调房贷利率20个基点之后大家的房贷利息会减少，这是不太现实的问题，还是洗洗睡吧。

当然，如果从明年开始，LPR继续下降，那到时大家的房贷利率确实有可能会跟着减少。

02

这次通知落地之后新买首套房能省多少钱？

以农商行为例，据了解，现在广水市购买首套住房农商行的商贷利率是5.05%，现在首套房贷利率下限允许调整到5年期LPR下的20个基点，而2022年5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.45%。

这意味着刚需首套利率最低可以到4.25%。

我们以30w贷款，等额本息的方式，以30年为贷款期限，分别以5.05%、4.25%的利率来计算对比一下：

每个月月供少143.82元左右，还款总额少付5.177701万元！

03

想在广水买房，现在是合适的时机吗？

据小编最新了解，目前广水农商行首套房贷款利率仍为5.05%，湖北银行利率为4.8%，至于之后是否有可能会继续降低首套房贷利率，市场反应需要一定时间，具体还要等待明确通知。

需要说明的是，之后即使房贷利率按照本次通知施行，这个利好，更多是对于当下还没买房的刚需，跟已经在还房贷的朋友没关系。

现在央行释放的楼市利率利好，悲观的人看到的可能是救市，但是乐观的人却认为，这充分表明央行对楼市的决心，更是对经济的决心。

买房人房贷利率成本将进一步降低，确有需要的话，趁着这样的机会完全可以好好挑挑，等到市场真正回暖了，机会也就错过了。

END

您在买房过程中，有遇到过什么问题？

对于买房，您有什么经验分享？

欢迎添加“小编”微信

“小编”邀请您进群交流

↓↓↓↓