随州物业服务收费信息问题专项整治政策解读

6月2日，市住建局联合市发改委、市公安局、市自然资源和规划局、市民政局、市市场监督管理局印发了《随州市专业化物业服务收费信息不透明问题专项整治实施方案》。目的是以解决专业化物业服务企业收费信息不透明问题为切入点，深入整治物业管理领域群众身边腐败和作风问题，纠正和查处一批违法违规物业服务企业及行为，以信息公开换取信任、赢得支持、保障民生，不断规范物业服务企业经营行为，切实维护业主合法权益，促进社会和谐稳定。

现就《方案》相关内容进行解读:

一、物业服务企业应当向业主公开哪些事项?

答:根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及住宅专项维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

二、物业服务企业应当如何做好服务信息公开?

答:《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)规定，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、公共水电费分摊情况、业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

三、什么是物业服务费?如何确定?

答:根据国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》(发改价格﹝2003﹞1864号)第二条规定，物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收费的费用。

根据《物业服务收费管理办法》第六条和第七条规定，物业服务收费按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定;实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

四、利用业主共用部位、共用设施进行经营，谁说了算?

答:根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定。具体要求为:由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

五、住宅小区的公共收益有哪些?如何分配?如何使用?

答:小区公共收益指利用业主的共有部分产生的收入。根据《民法典》第二百七十四条和第二百七十五条规定，主要包括:公共场地停车费;楼道、电梯、外墙等广告费;公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费;通信基站等设备占地费;物业服务用房、经营用房租金收入等。

根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

根据《物业管理条例》第五十四条规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

六、住宅小区的公共收益需要公开吗?多久公开一次?

答:根据《湖北省物业服务和管理条例》第五十三条第二款规定，业主委员会、受委托管理公共收益的物业服务企业，应当每半年公布一次公共收益和支出情况。

七、物业服务企业未按规定公示有关信息的，会受到什么处罚?

答:根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第二项规定，物业服务企业未按照规定在物业区域内公示有关信息的，可责令限期改正并录入物业服务企业信用档案;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款，并录入物业服务企业信用档案。

八、物业服务企业擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动的，会受到什么处罚?

答:根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第三项规定，物业服务企业擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动的，可责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款并录入物业服务企业信用档案;有收益的，用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚，并录入物业服务企业信用档案。