住房贷款松了，购房者还在观望

　　现在房地产市场有一个现象，即便多个城市首套房首付2成，房贷利率降至低位，但似乎为此买单的购房者，并不多。

　　近日，温州推出了一款可灵活自由还款的房贷产品“安居贷”，借此刺激刚需需求释放。

　　此外，十余个城市出台了“一人买房全家帮”的公积金政策，调动买房者情绪。

　　房企端也在发力。

　　比如有房企推出“首付5%，首年0月供”的活动海报，更有河南两县城推出以大蒜和小麦抵扣首付款的新招。

　　把这些事情放在当前大的环境下看，经济下行压力下购房需求疲软，为了刺激购房需求释放，政策端不断迎来新“招数”。

　　回看2022年，167个省市相继放松房地产政策，其中73个城市下调首付款比例，下调后首套房首付比例普遍可以做到2成左右。

　　但单纯依靠限贷政策刺激，效果并不明显。

　　国家统计局数据显示，2、4两月居民住房贷款皆出现负增长，5月有所增长，但较去年少增3379亿元。

　　购房需求仍然有待激发。

　　刚需购房压力不容忽视

　　对于刚需客群来说，受到工资水平等因素影响，买房前几年的还款压力普遍较大。

　　尤其是疫情对经济稳增长造成较大负面影响，最直接的影响是就业和收入预期下调，青年群体尤甚，这部分群体反映在楼市中即刚需购房群体。

　　国家统计局最新数据显示，16-24岁人口调查失业率18.4%，迭创历史新高，较上月增加0.2个百分点。而受此影响，消费者信心指数在4月份下降至86.7，创历史新低。

　　过去几个月，政策层面围绕降低房贷利率、调降首付比例等缓解压力。

　　典型如温州。

　　在推出房贷产品“安居贷”的同时，温州发布15条支持合理购房需求的政策，首套房最低首付比例20%，并享受首次贷款利率优惠；二套商业贷款最低首付款比例为30%。同时还会发放购房补贴。

　　但据我们调研，目前安居贷“产品仍未上架”，其背后的示范效应值得期待。

　　以100万贷款，20年期为例，目前温州房贷利率最低4.25%，也就是说，如果以等额本息的方式还款，每月月供是6192.34元，等额本金的还款方式月供是7708元。

　　如果选择安居贷前三年只还利息，那么月供最高只有3541.6元。还款压力小了一大半。

　　从温州房地产市场来看，当地刚需市场疲软。

　　中低档产品成交占比连续3年下滑。CRIC数据显示，总价100-150万元产品成交占比由26.7%持续下滑至20.6%，净减少6.1个百分点。同时，总价100万以下产品4年来下降了近2个百分点。

　　房价“越贵越买”的思维惯性下，安居贷等叠加一系列政策对于温州疲软的刚需购房消费刺激有限。

　　居民房贷两个月负增长

　　当前楼市市场环境仍然严峻。

　　2022年以来，全国加入楼市放松调控的城市已经达到了167个。

　　其中在购房需求端的刺激不在少数，放松限购、首套房补贴、调降首付比例等成为政策发力点。且随着央行下调房贷利率，目前多数城市房贷利率降至低点。

　　实际上，过去半年的政策效果刺激作用并不明显。

　　今年2月和4月均出现了居民住房贷款皆出现负增长的情况，可谓历史罕见。

　　2月，住户中长期贷款减少459亿元，历史首次出现负增长。4月，住户中长期贷款再次减少313亿元，住房贷款更是减少605亿元。

　　5月居民购房意愿有了一些回升，但整体需求偏弱。

　　根据央行最新数据显示，中长期贷款增加1047亿元，但较去年同期少增3379亿元，真实反映住房按揭贷款需求依旧较弱。

　　市场复苏仍存在较大不确定

　　市场真正回稳，仍需要政策“组合拳”。

　　简单来说，单纯依靠下调房贷利率、下调首付比例等限贷政策调整，较难对楼市产生本质影响。

　　据不完全统计，目前已有至少73个城市下调首套房及二套房首付比例，继而下调房贷利率，从目前实施城市的情况来看，下调首付比例仅限于公积金贷款。比如，5月20日，南通放松限贷，首套房首付调降至20%，二套房首付降至30%；5月28日，西安明确首次申请住房公积金贷款购买普通住房的，首付比例不低于20%。

　　5月房地产市场已出现了积极的信号，市场筑底回稳，全国商品销售面积10970万平方米，环比增长25.8%，同比跌幅收窄至31.8%，跌幅较上月减少7.2个百分点。

　　长期来看，市场需求和购买力是透支的，行业复苏进程仍有较大不确定性。

　　在这一背景下，有必要全面放松居民按揭贷款政策，支持刚需和改善购房消费，涉及全面下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。

　　实际上，按揭贷款放松将对楼市产生比较明显的促进作用。

　　上海是一个典型的案例。

　　2014年和2016年是上海新房和二手房成交拐点。2014年9月，央行明确“认贷不认房”，首套房首付比例为30%，紧接着2015年3月，二套贷款未结清首付降至40%，4月以后上海新房二手房成交量逐月攀升。2016年3月上海出台政策明确首付比例为5成，成交量升至顶点，随着二套首付提升至7成，上海一二手房成交明显回落。

　　目前房地产需求端最大的问题还是购买力透支而造成的市场信心缺失，这一问题得不到好的解决，行业复苏进程就存在较大的不确定性。

　　在按揭方面，各地调整限贷降首付，放松居民按揭贷款支持购房消费，引导房地产交易正常化。由于当前商业贷款首付比例仍在有下降空间，2成首付多出现在公积金贷款层面，由于公积金贷款额度限制，因此对购房需求的刺激存在一定局限性。

　　当前市场环境下，我们可以很清楚的看到一个现实是，现在单纯依靠限贷放松，对房地产市场的刺激作用已经没那么明显了。